내 기준으로는 서울 부동산 시장의 하락 조건이 있어.<미분양 증가+전세가율 하락+통화량 감소+주택구입부담지수 증가> 이들의 추세선이 보여야 한다.
2008년 금융위기 시절 가격은 하락했다가 2009년 반등했다가 2010년 이후 다시 하락했다.다시 하락한 그 이유는 무엇이 있을까?1. 쌓여가는 미분양 물량(위 미분양 차트 참조) 2. 통화량 감소 3. 매매가와 전세가의 괴리감(낮은 전세가율) -> 버블 형성(위 전세가율 차트 참고) 4. 높은 주택구입부담지수 등 4가지로 정리할 수 있다.2009년 당시 이명박 정부가 반값 아파트로 공공 보금자리주택을 시장에 공급해 버리자 비싼 민간 아파트는 미분양이 쌓이게 됐다.혹자는 지금의 시장이 2008년 금융위기 이후와 같다고 말한다.어느 정도 비슷한 흐름이긴 하지만 명확히 말하면 금융위기 전 상황이 다르다.*2008년 금융위기 이전의 상황 서울은 미분양이 늘어나기 시작해 오래 머물렀고 지방은 가격이 하락한 상태에서 거품이 꺼졌던 상태. 그렇다면 서울의 과거를 현재로 대입해 보자.3번(매매가격과 전셋값의 괴리감): 과거와 마찬가지로 낮은 전셋값률에서 괴리감을 볼 수 있다.1번(미분양 물량)과 2번(통화량), 4번(주택구입부담지수)은 추세를 봐야 한다.
최고치를 기록한 서울 주택구입부담지수
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서울은 반반 섞인 시장 분위기로 보인다.그래서 다시 대세 상승장보다는 약반등 후 보합세를 유지하지 않을까 싶다.지방장은 어떤가?미분양과 입주물량으로 인해 수급이 꼬인 불균형 지역을 볼 수 있을 것이다.여기서 나는 기회가 있다고 생각해.전국이 동시에 폭락했다.그래서 현재 가격 비교는 많은 의미가 없다.즉, 누가 먼저 치고 올라가서 리딩을 하는지 봐야 한다.미분양이 없고 입주물량도 부족한 지역부터 뛸 것이다.지방장은 철저히 수급에 따라 움직일 것이다.예를 들어 경남지역 창원만 봐도 상승 여력이 충분하다.미분양도 없고 물량도 적정하다.유니시티 측 임원으로 알게 된 중개사와 통화해봤는데 비수기라 많은 문의가 없지만 성수기가 되면 지금 가격보다 더 뛸 것 같다고 한다.오늘 실거래가도 눈에 띈다.
어쨌든 서울 부동산시장의 미래는 어떻게 흘러갈 것인가.약세 후의 보합세를 전망해 본다.#서울부동산 #과거 #현재 #미래 #전망